Pravo stranaca da stiču nepokretnosti u Republici Srbiji

Uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima

Pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije, pravnim poslovima inter vivos (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i sl.) i pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem) regulisano je Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa (Sl. list SFRJ br. 6/80 i 36/90, Sl. list SRJ br. 29/96 i Sl. glasnik RS br. 115/2005).

Sticanje pravnim poslovima među živima (inter vivos)

Članom 82a Zakona propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2).

Takođe, u skladu sa članom 82a stav 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu ni na drugim vrstama zemljišta, osim ukoliko je u pitanju zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stiču pravo svojine, odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade.

Napominjemo da izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemljište jer je članom 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glsnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon i 41/2009, 112/2015 i 80/2017) izričito propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane ("Službeni glasnik RS - Međunarodni ugovori", br. 83/08 i 12/14 - u daljem tekstu: Sporazum). Članom 2 istog zakona definisano je da se pod poljoprivrednim zemljištem podrazumeva zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju.

Sud ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti (npr. služba za katastar nepokretnosti), ukoliko već nema saznanja o tome, potrebno objašnjenje o uzajamnosti treba da zatraži od ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa, u konkretnom slučaju Ministarstva pravde. Objašnjenje o uzajamnosti može zatražiti i svako drugo zainteresovano lice.

Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije regulisano navedenim Zakonom, te se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne države (faktički reciprocitet).

Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos od strane fizičkih lica samo sa malim brojem država, i to po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi, zaključenih još u prvoj polovini dvadesetog veka. U nekim od njih je uzajamnost izričito ugovorena, a sa nekima od njih uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. To su sledeće države Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.

U pogledu ostalih država sa kojima uzajamnost nije ugovorena, Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama.

U pogledu država koje nisu navedene, postupak utvrđivanja uzajamnosti je u toku, te je u tom slučaju potrebno obratiti se zahtevom ovom ministarstvu radi dobijanja objašnjenja.

Sticanje svojine na nepokretnostima mortis causa

Članom 82b Zakona propisano je da strana fizička lica mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem pod istim uslovima kao i domaći državljani.

Sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, odnosno predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi, odnosno faktički sa sledećim državama: 

Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju.

Štaviše, u odnosu na zemlje sa kojima ne postoji ugovorna uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima nasleđivanjem, već dugi niz godina u praksi se polazi od stava da reciprocitet nije potrebno utvrđivati u odnosu na svaku pojedinu državu, već poći od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.