Право страних лица (физичких и правних) да стичу право својине на непокретностима на територији Републике Србије, правним пословима inter vivos (уговор о купопродаји, уговор о поклону, уговор о доживотном издржавању и сл.) и правним пословима mortis causa (наслеђивањем) регулисано је Законом о основама својинскоправних односа (Сл. лист СФРЈ бр. 6/80 и 36/90, Сл. лист СРЈ бр. 29/96 и Сл. гласник РС бр. 115/2005).
Чланом 82а Закона прописано је да страна физичка и правна лица која обављају делатност у нашој земљи могу под условима узајамности стицати право својине на непокретностима које су им неопходне за обављање те делатности (став 1), а страно физичко лице које не обавља делатност у Републици Србији може под условима узајамности стицати право својине на стану и стамбеној згради као и други држављани Републике Србије (став 2).
Такође, у складу са чланом 82а став 2 Закона о основама својинскоправних односа, физичко лице које не обавља делатност у Републици Србији не може стицати својину ни на другим врстама земљишта, осим уколико је у питању земљиште на коме се налази стан или стамбена зграда на којој стичу право својине, односно земљиште које служи за редовну употребу стана или стамбене зграде.
Напомињемо да изузетак постоји када је у питању пољопривредно земљиште јер је чланом 1. Закона о пољопривредном земљишту („Сл. глсник РС“, бр. 62/2006, 65/2008 – др. закон и 41/2009, 112/2015 i 80/2017) изричито прописано да страно физичко, односно правно лице не може бити власник пољопривредног земљишта осим ако овим законом није другачије одређено у складу са Споразумом о стабилизацији и придруживању између Европских заједница и њихових држава чланица, са једне стране, и Републике Србије, са друге стране ("Службени гласник РС - Међународни уговори", бр. 83/08 и 12/14 - у даљем тексту: Споразум). Чланом 2 истог закона дефинисано је да се под пољопривредним земљиштем подразумева земљиште које се користи за пољопривредну производњу (њиве, вртови, воћњаци, виногради, ливаде, пашњаци, рибњаци, трстици и мочваре) и земљиште које се може привести намени за пољопривредну производњу.
Суд или други орган пред којим се постави питање узајамности (нпр. служба за катастар непокретности), уколико већ нема сазнања о томе, потребно објашњење о узајамности треба да затражи од министарства надлежног за послове правосуђа, у конкретном случају Министарства правде. Објашњење о узајамности може затражити и свако друго заинтересовано лице.
Питање врсте узајамности која је потребна за стицање непокретности није регулисано наведеним Законом, те се полази од става да за ово стицање није нужно постојање уговорне (дипломатске) узајамности са односном страном државом, већ је довољно да законодавство те државе дозвољава могућност стицања непокретности за страна лица под условима који нису битно тежи од услова које прописује домаћи Закон, као и да се у пракси дозвољава држављанима Републике Србије да стичу непокретности на територији односне државе (фактички реципроцитет).
Република Србија има успостављену уговорну узајамност у погледу стицања права својине на непокретностима путем правних послова inter vivos од стране физичких лица само са малим бројем држава, и то по основу уговора о трговини и пловидби, закључених још у првој половини двадесетог века. У неким од њих је узајамност изричито уговорена, а са некима од њих узајамност постоји применом клаузуле најповлашћеније нације. То су следеће државе Велика Британија, Сједињене Америчке Државе, Краљевина Холандија и Јапан.
У погледу осталих држава са којима узајамност није уговорена, Министарство правде је, на основу законских прописа односних држава којима је регулисана ова материја, односно разменом нота, утврдило постојање узајамности са многим државама.
| Република Аргентина | Комонвелт Аустралија | Република Аустрија | Краљевина Бахреин |
| Белизе | Краљевина Белгија | Република Белорусија | Босна и Херцеговина |
| Федеративна Република Бразил | Британска Девичанска Острва | Република Бугарска | Уједињено Краљевство Велике Британије и Северне Ирске |
| Република Грчка | Краљевина Данска | Доминиканска Република | Арапска Република Египат |
| Држава Израел | Исламска Република Иран | Република Ирска | Република Италија |
| Кнежевина Андора | Република Јерменија | Јужноафричка Република | Хашемитска Краљевина Јордан |
| Република Казахстан | Канада | Народна Република Кина | Република Кипар |
| Либанска Република | Република Летононија | Република Литванија | Кнежевина Лихтенштајн |
| Велико Војводство Луксембург | Мађарска | Република Малта | Краљевина Мароко |
| Сједињене Мексичке Државе | Република Молдавија | Савезна Република Немачка | Нови Зеланд |
| Краљевина Норвешка | Република Панама | Република Перу | Република Пољска |
| Република Португалија | Руска Федерација | Румунија | Сједињене Америчке Државе |
| Република Сингапур | Сиријска Арапска Република | Словачка Република | Република Словенија |
| Република Турска | Република Узбекистан | Украјина | Република Финска |
| Република Француска | Краљевина Холандија | Република Хрватска | Црна Гора |
| Чешка Република | Швајцарска Конфедерација | Краљевина Шведска | Краљевина Шпанија |
| Уједињени Арапски Емирати | Република Азербејџан | Република Ел Салвадор | Држава Катар |
| Република Куба | Република Сенегал | Република Јемен | Грузија |
| Република Колумбија | Република Кореја | Демократска Социјалистичка Република Шри Ланка | Република Албанија |
| Република Замбија | Народна Демократска Република Алжир | Боливарска Република Венецуела | Киргиска Република |
| Исламска Република Пакистан | Краљевина Саудијска Арабија | Унија Комора | Источна Република Уругвај |
У погледу држава које нису наведене, поступак утврђивања узајамности је у току, те је у том случају потребно обратити се захтевом oвом министарству ради добијања објашњења.
Чланом 82б Закона прописано је да страна физичка лица могу, под условима узајамности, стицати право својине на непокретностима које се налазе на територији Републике Србије наслеђивањем под истим условима као и домаћи држављани.
Стицање непокретности је са једним бројем земаља уређено билатералним уговорима о правној помоћи који садрже клаузулу националног третмана, односно предвиђају да држављани једне стране уговорнице могу наслеђивати имовину на територији друге стране уговорнице под истим условима и у истом обиму као и домаћи држављани. На овај начин је обезбеђена уговорна (дипломатска) узајамност. Овакво решење је садржано у уговорима о правној помоћи, уговорима о трговини и пловидби, односно фактички са следећим државама:
| Република Аустрија | Република Белорусија | Босна и Херцеговина | Република Бугарска |
| Уједињено Краљевство Велике Британије и Северне Ирске | Јапан | Мађарска | Монголија |
| Република Пољска | Руска Федерација | Румунија | Украјина |
| САД | Словачка Република | Црна Гора | Краљевина Холандија |
| Република Албанија | Држава Израел | Република Хрватска | Канада |
| Чешка Република | Република Словенија | Република Северна Македонија |
Међутим, за стицање својине наслеђивањем, није неопходно постојање уговорног реципроцитета, већ је довољан и фактички реципроцитет по овом питању.
Штавише, у односу на земље са којима не постоји уговорна узајамност у погледу стицања права својине на непокретностима наслеђивањем, већ дуги низ година у пракси се полази од става да реципроцитет није потребно утврђивати у односу на сваку поједину државу, већ поћи од претпоставке да свака држава признаје право наслеђивања непокретности нашим држављанима до доказа о супротном, што значи да страни држављани могу наслеђивати непокретности на територији Републике Србије на основу претпостављене фактичке узајамности, с тим што заинтересоване стране могу доказивати супротно.
